Starenje globalnog stanovništva utjecat će na promjene investicijske klime na globalnom tržištu nekretnina tijekom narednog desetljeća jer sve veći broj osiguravajućih i mirovinskih fondova revidira svoje strategije skrbi o novim generacijama umirovljenika. Do 2050. bit će više ljudi starijih od 55 godina od cjelokupne populacije svijeta 1950. i trebat će im stalni prihodi kako bi imali financijsku sigurnost tijekom godina umirovljenja.
“U tom smislu nekretnine igraju ključnu ulogu; jer pružaju upravo vrstu investicije koju mirovinski sustavi traže: niži rizik, više predvidljivih tokova prihoda koji im omogućuju usklađivanje svojih obveza “, tvrdi David Green-Morgan, voditelj istraživanja Global Capital Marketsa u tvrtci za upravljanje investicijama Jones Lang LaSalle. Istraživanje JLL-a predviđa da će količina transakcija nekretnina preći milijardu dolara do 2020., sa 700 milijardi dolara u 2015. godini, uglavnom zbog institucionalnih ulagača koji će izdvajati veći kapital u ovom sektoru. Oni trenutačno čine 20 posto tržišta, ali Green-Morgan ističe kako se očekuje “da će se to značajno povećati u budućnosti obzirom kako oni i posluju sa sve većim i većim investicijskim ulozima.”
Budući da se sve više investitora skuplja u sektor kako bi diversificirali svoje portfelje, zaštitili se od inflacije, smanjili rizik i pronašli sigurne tokove prihoda, morat će se tražiti nove mogućnosti. Azijski kupci, njihovi mirovinski fondovi i osiguravajuća društava, već su postali glavna snaga iza rasta vrijednosti nekretnina u SAD-u i Europi. Nekretnine će također postati globalizirane, predviđa se kako će do 2020. više od 50 posto svih ulaganja u nekretnine biti od strane inozemnih kupaca – što bi iznosilo 500 milijardi dolara godišnje.
Ulagači također šire svoju mrežu zbog nedostatka investicijskih mogućnosti koje se pojavljuju na tržištu. “Predviđamo da će se u nedostatku značajnog povećanja investicijskih mogućnosti kapital kretati u mnogo različitih smjerova kako bi se postigla željena perspektiva investiranja u nekretnine, uključujući zajedničke pothvate, partnerstva, spajanja i akvizicije, te kretanje u alternativnim sektorima kao što su zdravstvo, umirovljenički smještaj i sve više, stambene zgrade”, dodaje Green-Morgan.
Kombinacija smanjenja radne snage i povećanja broja ljudi koji žive duže poznata je činjenica većini vlada. Primjerice, europski mirovinski fondovi imaju veće odljeve od priljeva na neto osnovi pa je planiranje unaprijed za stariji svijet jedina realna opcija svih vlada. Australija, Kanada, Novi Zeland, Malezija i većina azijskih zemalja pripremaju vladine programe za investiranje doprinosa u ime svoje starije populacije. Vijetnam i Indonezija provode promjene u njihovim trenutačno neadekvatnim mirovinskim sustavima, dok su Singapurska banka DBS i Manulife nedavno najavili 15-ogodišnji regionalni distribucijski program koji će trgovati osiguravajućim paketima skrojenim za potrebe stanovništva srednje klase, a koji su srednje životne dobi.
Doista, Azija je dom polovici od 10 najbrže starećih zemalja u narednih pet godina, a Južna Koreja, Singapur i Hong Kong posebno su pogođeni. “Kako se radna dob stanovništva smanjuje u narednim godinama, globalna ulaganja u štednju će porasti”, kaže Green-Morgan. “To je osobito vidljivo u Kini, gdje je pad radne snage zrcalni odraz stanja i u zapadnoj Europi, Sjedinjenim Državama, Kanadi, Japanu i Australiji.”
Imajući to u vidu, sustavi osiguranja i mirovinski fondovi u toj regiji trebali bi uložiti do 300 milijardi dolara u globalna tržišta nekretnina do 2020. kako bi pomogli ispuniti svoje buduće obveze. “U većini azijskih zemalja sredstva mirovinskih fondova kao postotak BDP-a ostaju ispod globalnog prosjeka”, kaže Green-Morgan. “Gledajući naprijed, vidjet ćemo povećanje izdvajanja regionalnih mirovinskih fondova za nekretnine kao rezultat starenja stanovništva, mirovinske reforme i razvoja tržišta kapitala.” Iako je to samo jedan od procesa koji proizlazi iz neposredne demografske promjene, kako u razvijenim tako i u zemljama u razvoju, ključno je da se njime ispravno upravlja. “Više će nas poći u mirovinu nego u bilo kojem trenutku u povijesti. To ima ogromne implikacije za planiranje, ulaganje i izvršavanje naših mirovinskih planova, pa je zbog toga investiranje u nekretnine sve važnije za institucionalne ulagače “, zaključuje Green-Morgan.
Spomenute trendove u nekretninskome poslovanju vezane uz starenje stanovništva potrebno je uzeti u ubzir i u hrvatskim prilikama, međutim bitno je istaknuti kako i prosječan hrvatski građanin, neovisno o promjenama koje se događaju u mirovinskome sustavu, može neposredno utjecati na svoj životni standard kroz proces kupoprodaje nekretnina. U životnome ciklusu određene obitelji ili pojedinca mijenjaju se želje i potrebe po pitanju stanovanja. Primjeri iz prakse u nekim od najrazvijenih zemalja pokazuju kako se građani starije dobi nerijetko odlučuju prodati svoje kuće ili stanove kako bi kupili manje nekretnine budući da su im djeca odrasla te smatraju neisplativim i nepraktičnim živjeti u nekretninama koje ne odgovaraju njihovim promijenjenim životnim okolnostima. Prodajom većega i kupnjom manjega stana pojedinac može ostvariti prihod te tako povećati kućni budžet, a kvalitetnim upravljanjem novom, manjom nekretninom može smanjiti troškove njezina održavanja u svojim umirovljeničkim danima.
