Euro, Schengen i rat u Ukrajini – turbulentno razdoblje za hrvatsko tržište nekretnina

Utjecaj uvođenja eura kao hrvatske nacionalne valute pojavio se kao jedno od gorućih pitanja na svim tržištima u 2022. Većina stanovništva izvlači zaključke iz iskustava drugih država članica koje su prošle istu konverziju službene valute. Strahuje se da će zaokruživanje iznosa u eurima dovesti do lančanog poskupljenja usluga, nekretnina i dobara koje neće pratiti rast plaća ili općeg standarda građana. Tu je, naravno, i očekivana inflacija te opća društvena i tržišna neizvjesnost zbog rata u Ukrajini, kojemu se još uvijek ne nazire kraj. Kako god gledali, 2023. godina bit će turbulentna za sva tržišta u Republici Hrvatskoj.

Što znači ulazak u Schengen?

Hrvatska na ulasku u 2023. godinu prolazi kroz dvije značajne promjene. Prihvaćanje eura i ulazak u jedinstveni gospodarski prostor Europske unije, poznat kao Schengen. Schengen je najveće međudržavno područje na svijetu bez kontrole granica na kontinentu i moru. Ovo dodatno otvaranje granica prema Europi trebalo bi imati pozitivan učinak na većinu tržišta u Hrvatskoj, jer će pojednostaviti poslovnu interakciju s ostalim članicama EU. Pojednostavljenje bi trebalo dovesti i do povećanog interesa za nekretnine u Hrvatskoj, posebice na obali, gdje i dalje raste potražnja za turističkim kapacitetima.

Utjecaj eura na cijene nekretnina

Što se same cijene nekretnina tiče, ulazak eura neće imati značajniji utjecaj jer se cijena već odavno dvojako izražava, au nekim slučajevima nekretnine bi se mogle kupovati i u eurima. Ipak, neki neizravni učinci prelaska na euro dovest će do promjena na hrvatskom tržištu.

Smanjenje troškova konverzije zbog uvođenja eura kao nacionalne valute privući će strani kapital u Hrvatsku, a ulaganje će biti jednostavnije i sigurnije. Budući da su 70% kupaca nekretnina u Hrvatskoj strani državljani usmjereni na obalno područje, bit će još veća potražnja za turističkim objektima uz obalu. Možemo očekivati ​​i situaciju sličnu onoj u Sloveniji, gdje se strani kapital fokusirao na nekretnine u nerazvijenim područjima, npr. vile i kuće u selima, što je dovelo do rasta cijena kvadrata u ruralnim naseljima.

Prihvaćanjem eura prihvaća se i opći pad i/ili rast same valute, a postoji i ekonomsko međuigranje zbog različitih situacija na tržištima drugih država članica. Cjelokupno gospodarstvo Europske unije pogođeno je energetskom krizom uzrokovanom ratom u Ukrajini i sankcijama protiv Rusije, a zemlje članice se spremaju za borbu s inflacijom i recesijom. U svom govoru pred Odborom za ekonomsku i monetarnu politiku Europskog parlamenta, predsjednica Europske središnje banke Christine Lagarde istaknula je da se u prvom kvartalu 2023. godine očekuje “značajno usporavanje” svih gospodarskih aktivnosti. U 2023. godini predviđa se znatno niži gospodarski rast od 0,9%, dok će rast inflacije u istoj godini iznositi 5,5%.

Ovakve negativne prognoze navode na zaključak da će poslovna i investicijska klima biti puna neizvjesnosti, što će dovesti do manjka stranih ulaganja u nekretnine.
Mogu li “domaći” kupci riješiti problem ili barem pomoći tržištu u ovom neizvjesnom razdoblju?

Sukob između očekivanja ponude i potražnje

Usporavanje tržišta i sve veća razlika između očekivanja kupaca i prodavatelja nekretnina bile su teme 34. Poslovnog foruma nekretnina u Hrvatskoj. Ovaj fenomen, popularno nazvan “susjedski optimizam”, odnosi se na razliku između cijene koju prodavatelj nekretnine traži i cijene koju je kupac spreman platiti.
Uz primijećeni nestanak troškova konverzije, očekuju se povoljniji krediti za građane RH, no gospodarska nesigurnost u Europi i sukob ponude i potražnje mogli bi dovesti do smanjenja tržišne aktivnosti do cijena nekretnina, barem za stare gradnje, mijenjaju se na prihvatljivu razinu za većinu hrvatskih kupaca.

Zaključak – pad cijena nekretnina i usporavanje ukupnog tržišta u 2023. godini

Cijene nekretnina u Hrvatskoj posljednjih su godina doživjele nevjerojatan rast, čak i iznad europskog prosjeka. Čini se da je vrijeme da usporite.

Uvođenje eura kao takvo neće imati značajniji utjecaj na cijenu, no ulazak u schengensku zonu trebao bi olakšati taj proces stranim investitorima. Iako su strani kupci fokusirani na obalno područje, moguća je i povećana potražnja u ruralnim područjima. Za razliku od stranih kupaca, domaći će najvjerojatnije pričekati sigurnija vremena, odnosno povoljnije cijene stambenih nekretnina.

Na cjelokupnu situaciju značajno će utjecati razvoj energetske krize i inflacija koja se osjeća u cijeloj Europi. Alat središnjih banaka za borbu protiv inflacije obično je podizanje kamata, zbog čega će hrvatski građani dobro razmisliti o novom kreditu. Europska središnja banka navodi da će učiniti sve što je u njenoj moći da potakne “održivo zaduživanje”.

Zaključak je da će 2023. godina donijeti brojne izazove. Neizvjesnost zbog rata u Ukrajini, opći manjak optimizma i inflacija najveće su prepreke rastu cijena nekretnina u Hrvatskoj, a oni koji svoju nekretninu žele brzo prodati trebali bi ozbiljno razmisliti o smanjenju cijene.

***Ovo je izvješće mišljenje autora i nije namijenjeno kao financijski savjet čitatelju. Za sve konzultacije vezane uz tržište nekretnina obratite nam se putem Kontakt forme