Euro, Schengen i rat u Ukrajini: turbulentno razdoblje za hrvatsko tržište nekretnina

Utjecaj uvođenja eura kao hrvatske nacionalne valute predstavilo se u svim tržištima kao jedno od najvećih pitanja 2022. godine. Većina stanovništva izvlači zaključke iz iskustava ostalih država članica koje su prošle kroz istu pretvorbu službene valute. Strahuje se kako će “zaokruživanje” na veću cijenu u eurima dovesti do lančanog poskupljenja usluga, nekretnina i proizvoda, što neće biti popraćeno povećanjem plaća i općeg standarda života građana. Tu su naravno i očekivana inflacija te opća društvena i tržišna nesigurnost zbog rata u Ukrajini kojemu se još uvijek ne nazire kraj. Kako god se pogleda, 2023. godina će biti turbulentna za sva tržišta u Republici Hrvatskoj.

Što znači ulazak u Schengen?
Hrvatska prolazi kroz dvije značajne promjene s ulaskom u 2023. godinu. Preuzimanje eura te ulazak u unificirani ekonomski prostor Europske unije, poznat pod imenom Schengen. Upravo je Schengen najveći međudržavni prostor bez kontinentalne i morske granične kontrole na cijelome svijetu. Ovo dodatno otvaranje granica prema Europi trebalo bi se pozitivno odraziti na većinu tržišta u Hrvatskoj jer će pojednostavniti poslovnu interakciju s ostatkom država članica Europske unije. Pojednostavljenje bi trebalo dovesti i do povećanog interesa za nekretnine u Hrvatskoj, pogotovo na obali, gdje je potražnja za objektima turističke namjene i dalje u porastu.


Utjecaj eura na cijene nekretnina

Što se tiče same cijene nekretnina, uvođenje eura neće imati veliki utjecaj jer je cijena već odavno dvojno iskazana, a u pojedinim slučajevima nekretnine su se mogle kupiti u eurima. Međutim, postoje neizravni utjecaji prelaska na euro koji će dovesti do promjena u hrvatskom tržištu.

Smanjenje troškova konverzije zbog promjene eura u državnu valutu privući će strani kapital u Hrvatsku, a investiranje će biti jednostavnije i sigurnije. Budući kako 70% kupaca nekretnina u Hrvatskoj čine strani državljani fokusirani na primorsko područje, nastati će još veća potražnja za objektima turističke namjene na obali. Može se očekivati i razvoj situacije sličan kao u Sloveniji, gdje se strani kapital fokusirao i na nekretnine u nerazvijenim područjima, npr. vile i kuće u selima, što je dovelo do povećanja cijena kvadrata u ruralnim naseljima.

Prihvaćanjem eura, prihvaća se također opći pad i/ili rast same valute te dolazi do ekonomskog međuutjecaja zbog različitih situacija na tržištima ostalih država članica. Cjelokupna ekonomija Europske unije osjeća posljedice energetske krize uzrokovane ratom u Ukrajini i sankcijama Rusiji, a države članice se pripremaju na borbu s inflacijom i recesijom. U svom govoru pred Odborom za ekonomsku i monetarnu politiku Europskog parlamenta, predsjednica Europske središnje banke Christine Lagarde istaknula je kako se očekuje “značajno usporenje” svih ekonomskih aktivnosti u prvim kvartalima 2023. Predviđa se znatno manji ekonomski rast od 0.9 % u 2023. godini, dok će porast inflacije u istoj godini iznositi 5.5%. Ovakva negativna predviđanja daju zaključiti kako će poslovna i investicijska klima biti puna nesigurnosti, s čime dolazi i manjak inozemnih ulaganja u nekretnine.

Mogu li “domaći” kupci riješiti problem ili barem pomoći tržištu u ovakvom nesigurnom razdoblju? 

Sukob očekivanja ponude i potražnje
Na 34. Forumu poslovanja nekretninama u Hrvatskoj govorilo se o usporavanju tržišta i sve većoj razlici između očekivanja kupaca i prodavača nekretnina. Ovaj fenomen, popularno nazvan “optimizam susjeda”, odnosi se na razliku između cijene koju traži prodavač nekretnine i cijene koju je kupac voljan platiti.
Premda se s napomenutim nestankom troškova konverzije očekuju i povoljniji krediti za građane Republike Hrvatske, ekonomska nesigurnost u Europi i sukob između ponude i potražnje mogao bi dovesti do smanjenja tržišne aktivnosti dok se cijene nekretnina, barem starogradnje, ne korigiraju na prihvatljivu razinu za većinu hrvatskih kupaca.

Zaključak – smanjene cijene nekretnina i usporavanje cjelokupnog tržišta u 2023.

Cijene nekretnina u Hrvatskoj doživljavale su nevjerojatan rast u zadnjih nekoliko godina, čak i iznad europskog prosjeka. Čini se kako je došlo vrijeme usporavanja.
Samo uvođenje eura neće imati toliki učinak na cijenu, ali ulazak u Schengen zonu trebao bi olakšati proces stranim investitorima. Premda su strani kupci fokusirani na obalno područje, može doći i do povećane potražnje u ruralnim područjima. Za razliku od inozemnih, domaći kupci će najvjerojatnije pričekati sigurnija vremena, odnosno pogodnije cijene stambenih nekretnina.
Na cjelokupnu situaciju će značajno utjecati razvoj energetske krize i inflacije koji se može osjetiti u cijeloj Europi. Alat centralnih banki za borbu protiv inflacije je najčešće podizanje kamatnih stopa, što će natjerati hrvatske građane da dvaput razmisle o uzimanju novog kredita. Europska središnja banka navodi kako će učiniti sve u svojoj moći za poticanje “održivog zaduživanja”.
Zaključak je kako 2023. godina donosi mnogo izazova. Nesigurnost zbog rata u Ukrajini, opći manjak optimizma i inflacija predstavljaju se kao najveće kočnice rasta cijena nekretnina u Hrvatskoj, a oni koji žele brzo prodati svoju nekretninu trebaju ozbiljno razmisliti o smanjenju cijene.


***Ovaj izvještaj je mišljenje autora i nije namijenjen kao financijsko savjetovanje za čitatelja. Za sva savjetovanja po pitanju tržišta nekretnina, kontaktirajte nas putem Kontakt obrasca.